不動産業界の裏側
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皆さんおはようございます。
政権交代に端を発し、不動産業界の常識を
または、業界団体を揺り動かすマニュフェストの
実行性を静観して参りました。
『売主と買主の双方代理禁止条項』・・・・・・
大きな反発の中で、どうもなくなりそうな雰意気。
そもそも、『売りたい人』と『買いたい人』は利益相反していること、
これが前提です。『売りたい人』はより高く売りたい、
『買いたい人』はより安く買いたい・・・・・
このように考える人同士が『代理者』によって『調整』が図られ
『中庸・バランス』という東洋人の習慣的効果に翻弄され、
お互いにその『調整者』に３％各々という仲介手数料を支払うこと
になっています。なっているというのは習慣的な言い回しであって
一つの取引の上限手数料が６％であって、代理手数料はこの範囲を
取り決めているだけであって、仕事の内容に裏打ちしている合理性が
無くて、支払当事者からすると、納得いかないケースが多いこととおもわれます。
特に合理的な考え方からすると、『売りたい人』が手数料を支払う
習慣が普通であって、『買いたい人』は少しでも安く買いたいので、
間接経費は少ない方が物件成約数は伸びるのです。
『売りたい人』から代理仲介で６％の仲介手数料を頂く契約を締結することは
違法ではありませんが、『売りたい人』からすると以下の疑問が？？？？？
①本当に高く売れたのだろうか？また何と比較して６％以上高いのだろうか？
②６％払うだけの仕事を代理者が行ったのだろうか？
①はマーケットに比較したボラティリティや現在時点の市場価格に比較して
定量的な数値がある国とない国では、はっきりと客観的なお客と主観的にしか
考えられない国とでは差ができてします。
②は顧客満足度や作業に関する実務レベルや、数値的にも高く売れた実証が
無いと理解されない。
このような意味で、『売りたい人』は妥当性をもってエージェントとして受け持つだけの
情報公開とコンサルティング能力が問われるのです。
それでは『売りたい人』からする、具体的な実務といえば
①近隣水準の価格の依頼価格調査
②近隣水準の制約調査価格の透明性
③それ以上に６％を支払うだけの売却価格の妥当性
④成約事例比較した６％価格上昇した理屈の有無
⑤情報提供した日時からの時間的な経過価値の算出
このうような具体的な施策が必要ですね。
中小不動産業者の取引も大手の財閥系不動産業者も
本当の意味でここまでの作業を行っていないのが現状です。
『不動産』は換金性が乏しく、他の投資商品からすると
圧倒的な時間的制約を受けてしまいます。
その意味で『買いたい人』の安く買う術中にはまり、
不安要素をあおる不動産業社に翻弄され、切羽詰まって
安く売らざる負えない・・・・・その上、手数料までも毟られる。
だから、契約決済後も不動産業社に対して毟られた、
安く売らされた、時間的にせっつかれて仕方なく・・・・・・
このような感情が未来に継続されるのです。
このような時間的な制約や、価格の調整を1社でまたは
内輪の業者同士で行う現行法はやはり、理解できない。
大手の業者も当たり前のやり方なのです。
このような習慣も、土地取引本位であり、差がつく売り方が
不動産業務従事者に足りないのです。またノウハウの蓄積や
業界団体からの促進策もないのです。だから大手に価格の
透明性や情報の質・料共に淘汰されているのが現状の不動産業界。
今後の取引は圧倒的に大手に寡占化する時代ではないでしょうか？？？
危険であるし、一般の消費者が当然受けるべきサービスすら認識できていない
マーケットでは、取引の安定的な伸びや、信頼のおける市場としては
見なされないでしょう。
そのような意味で皆さんは下記のような質問をしっかりと不動産屋さんにしてください。
そして会社の大きさや感情で流されることが無いように、理解しておいてください。
①あなたはこの地区で1年間に何件の取引を行いましたか？
②あなたはこの地区で1年間で、不動産の売却期間はどのくらいでしたか？
③あなたはこの地区で1年間で取引した売却価格の平均値はいくらですか？
④あなたは売り出した価格と成約した価格の差はどの程度でしたか？
この4つの質問で十分です。手数料を支払う価値のある不動産業社かどうか
すぐに判明しますので利用してくださいね。
最後に、悪徳不動産業社のウェブをご紹介しておきますので
更に事例をものとに安全な安心出来る取引を行えますように願っております。
それでは、また来週、2009年10月14日 Ｄｒ．ATOMIC
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